Construcția în regie proprie presupune că dumneavoastră, împreună cu rudele și prietenii, vă veți ocupa de ridicarea casei. Aceasta este una dintre cele mai avantajoase soluții. Nu este recomandată decât în cazul în care aveți o vastă experiență în toate etapele unei construcții.
În comparație cu celelalte alternative construcția în regie proprie este cea mai evitată. Această metodă produce cele mai slab calitative lucrări. Aceasta nu este doar o afirmație a unei firme de construcții, ci o statistică reală din piață.
Din păcate, în România, orice persoană care a lucrat pe șantier se consideră ”meșter”. El este convins că are destule cunoștințe pentru a ridica o casă în regie proprie. Realitatea este însă că se ajunge deseori la improvizații și ”scurtături”. Într-un final rezultă o calitate slabă a lucrării și duce chiar la pericolul de dărâmare.
Construcție casă în regie proprie – Avantaje
În paragrafele de mai jos ne-am propus să evidențiem principalele avantaje ale construcției în regie proprie, așa cum sunt ele percepute de majoritatea beneficiarilor.
Construind în regie proprie aveți cea mai mare flexibilitate
O construcție în regie proprie poate fi începută oricând și poate fi finalizată pas cu pas, pe orice perioadă de timp. Adesea, o casă în regie proprie este finalizată de-a lungul mai multor ani, în funcție de disponibilitățile financiare ale beneficiarului.
Totuși, este ideal ca atunci când demarați construcția unei case în regie proprie să puteți asigura fondurile necesare pentru nivelul de finisaj la care doriți să ajungeți. De exemplu, dacă faceți o casă la roșu, asigurați-vă că aveți toți banii necesari pentru materiale, manoperă și utilaje plus 10-15% pentru orice evenimente neprevăzute. Altfel, riscați să rămâneți cu construcția finalizată parțial, construcție care va fi expusă intemperiilor și se va degrada.
Chiar dacă vedem că majoritatea lor folosesc cărămidă plină, ea nu este nici pe departe la fel de
rezistentă ca blocurile ceramice (de. ex. Porotherm). Tehnologia prin care acestea sunt realizate este
mult mai avansată decât ceea ce era disponibil în trecut.
Înainte de a demara construcția în regie proprie, documentați-vă bine și enumerați clar toate cheltuielile pe care va trebui să le faceți. Procedând așa s-ar putea să vedeți că este mai ieftin să lucrați cu o firmă sau cu o echipă de meseriași decât să o construiți în regie proprie.
Atunci când ridicați o casă în regie proprie puteți lucra cu rude sau prieteni
Poate unul dintre cele mai importante avantaje atunci când construiți în regie proprie este că puteți apela la prieteni sau rude pentru a vă ajuta cu manopera. Cu o bună organizare, veți putea alcătui o echipă de 5-6 persoane cu care să avansați. Chiar dacă vor fi disponibili doar în timpul lor liber, într-o vară, veți putea ridica o casă la roșu.
Chiar dacă acesta pare un avantaj destul de mare, în realitate nimeni nu va lucra gratuit timp de 3-4 luni. Mai ales că este vorba de muncă fizică. Tot vor apărea costuri cu mesele, transportul și confortul (toalete) celor care vă ajută. Deci înainte de a ruga un prieten să lucreze la casa dumneavoastră, asigurați-vă că l-ați informat corect asupra a ce presupune această muncă.
La construcția în regie proprie poate contribui oricine
Marea problemă a lucrului cu rudele este că nu veți găsi mână de lucru specializată – meseriași. Dacă nu sunteți într-o familie cu tradiție în construcții, sunt destul de slabe șansele că veți găsi persoane specializate să vă ajute. Acesta este un compromis făcut de multi beneficiari ale căror lucrări își arată limitele de calitate la câțiva ani după construcție.
Nu aveți nicio constrângere privind materialele folosite când construiți în regie proprie
Un alt mare ”avantaj” este că puteți alege materialele așa cum doriți. Un constructor, fie el firmă sau echipă de meseriași, vă va oferi consultanță cu privire la ce materiale să alegeți sau chiar se vor ocupa ei de achiziții.
Astfel, casa dumneavoastră va fi construită cu materiale alese de către un expert în domeniu. Dacă totuși doriți să alegeți singur materialele, asigurați-vă că vă documentați în profunzime înainte de a lua o decizie.
Mulți beneficiari merg pe cea mai ieftină variantă de materiale, deseori chiar apelând la rude sau prieteni care pot asigura anumite materiale din surse proprii. Astfel se poate întâmpla ca la o casă să fie folosite mai multe tipuri de mărci de materiale, ceea ce duce la o rezistență inegală de-a lungul lucrării.
Construcție casă în regie proprie – Dezavantaje
Există numeroase dezavantaje atunci când construiți în regie proprie. În paragrafele de mai jos vă prezentăm doar dezavantajele generale, aplicate în orice situație. Pe lângă acestea apar și cele specifice, aplicate la fiecare caz în parte.
Un exemplu de dezavantaj specific este acela că este greu de identificat dificultatea - teren în pantă, amplasament special etc. iar lucrarea chiar nu poate fi realizată în siguranță fără ajutorul unui specialist.
Construcțiile în regie proprie au o calitate slabă a execuției
Cel mai mare dezavantaj îl reprezintă calitatea inferioară a lucrării. Așa cum am menționat și anterior, o firmă de construcții are echipe de meseriași cu care a executat deja lucrări și le cunoaște calitățile și specialitățile. Un beneficiar care execută în regie proprie deseori trăiește cu falsa impresie că știe toate aspectele știute de meseriașii specializați. De aceea, se implică sau chiar execută toate etapele.
Din păcate, problemele de calitate apar când este deja prea târziu pentru a mai schimba ceva. Cel mai des apar probleme legate de cofraje sau turnări (stâlpi înclinați sau centuri strâmbe), instalații executate prost (cu scurgeri) și lucrări slabe din punct de vedere estetic (pereți strâmbi, gresie pusă prost etc).
În cel mai fericit caz acestea sunt identificate imediat după finalizarea etapei respective (de exemplu după turnarea unui stâlp), caz în care se poate acționa aproape imediat: dărâmare și refacere. Nu este recomandat să faceți reparații la o lucrare executată prost, mai bine o luați de la capăt și o faceți bine.
Crăpăturile în fundație reprezintă cea mai des întâlnită problemă la casele construite în regie proprie
Toate aceste greșeli nu numai că duc la o lucrare mai slabă calitativ dar ajung să coste și mai mult decât dacă ați fi apelat la un profesionist de la bun început.
Nu există niciun fel de garanție pentru o casă construită în regie proprie
Atunci când construiți o casă cu o firmă de construcții primiți garanție scrisă și reală de câteva zeci de ani; chiar și o echipă de meseriași vă pot da o garanție reală (mai ales dacă sunt cunoscuți); însă în cazul în care construiți în regie proprie, sunteți singurul care răspunde de calitatea lucrării și care plătește eventualele greșeli.
Deși la început pare că nu există loc de eroare, mai ales dacă aveți experiență în domeniu, țineți cont că până și noi, ca firmă cu zeci de case construite, mai facem greșeli. Deși sunt rare situațiile în care suntem nevoiți să reconstruim, s-a întâmplat și am remediat defecțiunea din fonduri proprii. Cel mai des, sunt probleme de proiectare care devin evidente doar după ce se face execuția.
Aproape inevitabil veți fi nevoit să angajați zilieri și să închiriați atunci când construiți în regie proprie
Frate, frate dar brânza-i pe bani. O să constatați că această zicală este adevărată chiar și cu cei mai apropiați prieteni. O casă durează aproximativ 90 de zile de lucru intens atunci când construiți cu o firmă care lucrează eficient.
Atunci când o faceți în regie proprie, durata se va prelungi de-a lungul a mai multor luni. Timp în care cei la care apelați vor trebui să fie prezenți la lucrare și să depună un efort semnificativ, mai ales dacă nu sunt învățați cu munca fizică.
O să vină momentul la care prietenii și rudele nu vor fi disponibile iar dumneavoastră, ca să nu stați cu lucrarea pe loc, va trebui să angajați forță de muncă (zilieri). O firmă de construcții sau o echipă de meseriași ”cumpără” forță de muncă de la angajații lor în regim en-gross: dau un preț fix (salariu) pe un număr mare de ore lunar (în general 160 de ore).
Zilierii costă minim 100 Lei pe zi ca salahor și peste 400 Lei pe zi ca meseriaș
Dumneavoastră va trebui să cumpărați forță de muncă en-detail, la un preț mult mai mare. Pe lângă costul muncii, va trebui să plătiți și costuri suplimentare precum cazare, masă și transport. Pentru fiecare zi de muncă (8 ore), un meseriaș vă va costa 150-200 lei; un salahor aproximativ 100 Lei/zi; un meșter priceput peste 400 Lei.
Riscați dosar penal pentru muncă fără forme legale
Oricine lucrează pe un șantier ar trebui să aibă forme legale și să îndeplinească regulile de protecție a muncii. În caz contrar, primul control se va lăsa cu amenzi, cu dosar penal sau chiar cu sistarea lucrărilor.
În cel mai negru caz, cel în care apare un accident pe șantier, proprietarul terenului (sau cel pe al cărui nume s-a eliberat autorizația de construire) este direct răspunzător. În cazul unui deces, el va fi învinuit de ucidere din culpă și riscă până la 7 ani de închisoare conform art 192, alin 2 din Noul Cod Penal:
”2) Uciderea din culpă ca urmare a nerespectării dispozițiilor legale ori a măsurilor de prevedere pentru exercițiul unei profesii sau meserii ori pentru efectuarea unei anumite activități se pedepsește cu închisoarea de la 2 la 7 ani. Când încălcarea dispozițiilor legale ori a măsurilor de prevedere constituie prin ea însăși o infracțiune se aplică regulile privind concursul de infracțiuni.”
ITM-ul desfășoară în mod constant inspecții la șantiere
În cazul unei răniri, va trebui să suporte costurile de spitalizare și eventualele daune materiale pentru a evita acuzația de vătămare corporale din culpă care se pedepsește cu închisoarea de până la 2 ani conform art 182, alin 3:
”Când săvârșirea faptei prevăzute în alin. 1 (vătămarea din culpă) este urmarea nerespectării dispozițiilor legale sau a măsurilor de prevedere pentru exercițiul unei profesii sau meserii, ori pentru îndeplinirea unei anume activități, pedeapsa este închisoarea de la 3 luni la 2 ani sau amendă.”
În cazul în care se constată că nu există nicio autorizație de construire valabilă pentru imobilul respectiv, se poate elibera ordin de demolare. Această decizie este luată de instanța competentă de care face parte terenul pe care se construiește.
Materialele vor fi achiziționate la prețul de listă atunci când lucrați în regie proprie
Deși poate că veți obține un preț mai bun pentru manoperă (pentru că lucrați cu prieteni), prețul materialelor va fi mult mai mare decât atunci când lucrați cu o firmă sau cu o echipă de meseriași. Este foarte important să înțelegeți că prețul materialelor reprezintă aproximativ 70% din costul unei case.
Deci nu ar trebui să vă bucurați de mâna de lucru mai ieftină deoarece prețul materialelor va ridica prețul total al lucrării mult peste nivelul unei firme. Această situație apare deoarece atât firmele de construcții, cât și echipele de meseriași își cumpără materialele de la distribuitori cu care au stabilit parteneriate.
Majoritatea materialelor vor fi achiziționate din magazin, la preț de listă
În cazul firmelor de construcții, atunci când firma este mare, achiziția se face direct de la producător. Spre exemplu, atunci când poziția șantierului o permite, noi achiziționăm anumite materiale direct de la producător și le stocăm la depozitul nostru de unde pleacă direct la șantier.
Când construiți în regie proprie nu veți putea face recepția (legal)
Dacă totuși ați finalizat lucrarea fără incidente, s-ar putea să vă loviți de o altă problemă: ea nu poate fi recepționată în mod legal și riscă să fie oricând demolată (prin ordin de la primărie). Sunt rare cazurile în care chiar se trece la demolare, momentan autoritățile preferând să ”închidă ochii” dar această regulă tăcută se poate schimba oricând.
Poate cea mai mare problemă cu absența unei recepții oficiale este că noua casă nu se poate racorda la utilități dacă este cazul. Atunci când construiți în locul unei construcții mai vechi, această problemă nu este atât de vizibilă deoarece racordările deja există la acea adresă, trebuie doar refăcută instalația. Însă atunci când construiți pe un teren neracordat, fără forme legale, furnizorul va refuza racordarea pe motiv că acolo nu există un
imobil – nu în acte.
Construcție casă în regie proprie – Etape și pași de urmat
Dacă totuși vă hotărâți să construiți o casă în regie proprie, v-am pregătit o serie de pași pe care ar trebui să îi urmați. Este indicat să urmați toate aceste sfaturi pentru a vă asigura că efectuați o lucrare de calitate.
Documentare și planificare
Înainte de orice, trebuie să vă gândiți ce construcție s-ar potrivi cel mai bine situației dumneavoastră.
Cât de mare ar trebui să fie casa?
Obțineți un Certificat de Urbanism pentru a vedea ce regim de înălțime trebuie să aibă casa (în unele zone nu aveți voie să construiți case cu etaj) și cât de mult puteți ocupa din teren cu amprenta casei (POT – procentul de ocupare al terenului. Certificatul de Urbanism are o valabilitate de 6 sau 12 luni de când este eliberat, deci îl veți putea folosi și ulterior, la faza de proiectare.
Dacă nu doriți să scoateți Certificatul de Urbanism, vă puteți orienta după casele de lângă terenul unde doriți să construiți. Uitați-vă doar la casele noi (de maxim 10 ani) deoarece este foarte probabil că acelea s-au încadrat în specificațiile de urbanism actuale. Casele vechi s-au construit pe baza unor reguli de urbanism din trecut.
Un alt factor important este POT-ul, adică procentul de ocupare al terenului. Pe scurt, el dictează cât de mare poate fi amprenta casei relativ la suprafața terenului. Acest aspect poate fi ignorat doar dacă dispuneți de un teren mare.
Mărimea casei ar trebui să corespundă cu bugetul pe care doriți să îl alocați. Pentru o casă la cheie, bugetul în regie proprie va fi de aproximativ 390€/mp construit, cu materiale standard. Acesta este un buget realist, cine vă va spune că veți construi mult mai ieftin se bazează doar pe zvonuri. Marele avantaj este că veți putea distribui acest cost de-a lungul unor ani buni, astfel el devine mult mai permisiv.
Ce regim de înălțime ar trebui să construiesc?
Orientați-vă pe a construi case simple, doar cu parter. Dacă totuși doriți să faceți o casă cu mansardă, cu etaj sau cu beci, este indicat să angajați un meșter bun pentru a vă îndruma. Acest tip de case, cele doar parter, sunt mult mai ușor de construit iar riscul de a greși ceva este diminuat.
Ce materiale ar trebui să folosiți
Țineți cont că dacă alegeți să construiți cu BCA, aceste blocuri NU sunt portante. Deci nu este indicat să construiți case cu etaj sau cu mansardă cu acest tip de zid. Dacă alegeți cărămidă Porotherm, asigurați-vă că este din gama ROBUST, nu Light. Această regulă fiind valabilă doar pentru pereții portanți.
BCA-ul este o soluție bună doar dacă alegeți să tencuiți direct exteriorul casei, fără izolație. Dacă optați pentru izolație exterioară, cărămida ceramică este o soluție mult mai eficientă datorită capacității sale de a ”înmagazina” căldura.
De ce acte veți avea nevoie
Înainte de orice, este indicat să obțineți cel puțin Certificatul de Urbanism al terenului. Acesta vă va oferi informații importante despre terenul dumneavoastră.
Proiectare și obținere autorizație
Primul pas pe care ar trebui să îl faceți este să contactați un proiectant care să vă realizeze proiectul tehnic. Tot el vă va spune ce avize vă vor trebui pentru construcția casei. Odată ce aveți lista de documente necesare, va trebui să le solicitați la autoritățile competente.
Proiectul tehnic va costa aproximativ 10.000 Lei cu tot cu studiul geotehnic (12 eur/mp). Autorizația de construire va costa 0,5% din valoarea estimativă a construcției. Cel mai mare efort, în această fază, îl reprezintă obținerea tuturor documentelor necesare. De obicei acestea se eliberează de către 5-6 instituții separate iar obținerea lor este un proces din două etape: solicitare și eliberare.
Solicitările trebuie să întrunească un anumit format și trebuie să conțină un set de documente stabilit de instituția respectivă. Eliberarea documentelor se face la maxim 30 de zile de la solicitare, dacă totul este în regulă.
Alocați-vă cam 60 de zile procesului de proiectare – solicitare avize. Dacă lucrați cu noi, veți primi proiectarea și solicitarea tuturor avizelor gratuit (alergăm noi pentru a le obține), inclusiv Autorizația de Construire.
Odată ce depuneți toate actele necesare pentru eliberarea Autorizației de construire, durează aproximativ 30 de zile, timp în care ar trebui să vă ocupați de următoarele etape.
Organizare de șantier
Cât așteptați eliberarea autorizației de construire, este bine să rezolvați cu organizarea de șantier și cu obținerea materialelor necesare.
Atunci când construiți în regie proprie, organizarea de șantier nu este o problemă atât de mare. Ideal este să vă asigurați că aveți de unde închiria utilajele necesare și că aveți unde depozita materialele de construcții.
Un alt aspect important în această fază este și angajarea unui diriginte de șantier. Acesta va fi cea mai bună sursă de informare pentru dumneavoastră însă vine cu un cost de minim 1500 Lei.
Selecția materialelor și a muncitorilor
Încercați să tocmiți ajutoarele cât mai devreme posibil pentru a nu vă găsi în situația în care trebuie să demarați lucrarea singur. De asemenea, este bine să mergeți să achitați materialele în avans pentru a vă asigura că ele vor sosi la timp pentru a începe construcția.
Nu în ultimul rând, asigurați-vă că veți avea de unde să închiriați un utilaj pentru a realiza săpăturile fundației. Dacă aveți totul gata, mai rămâne doar să iasă autorizația de construcție și puteți începe lucrarea.
Construcția la roșu în regie proprie
Infrastructura
Odată ce iese autorizația, va trebui să începeți cu fundația. Acum este momentul să chemați utilajul tocmit anterior pentru a vă face săpătura. Înainte de săpătură asigurați-vă că ați trasat unde va trebui săpat, conform proiectului.
După ce este gata săpătura, trebuie să vă asigurați că veți avea fierul pentru armături și lemnul pentru cofraje livrat la șantier. ”Legarea” fierului este foarte importantă pentru rezistența lucrării, deci trebuie să aveți grijă să fie făcută exact cum a indicat inginerul de rezistență în proiectul tehnic.
După ce este gata armătura, este cazul să solicitați betonul. Acesta probabil că va fi livrat de la cea mai apropiată stație de betoane și va fi turnat folosindu-se o pompă de beton. Placa de sub parter va trebui turnată la câteva zile după fundație și va trebui atent nivelată.
Suprastructura
Cea mai vizibilă parte a suprastructurii sunt stâlpii, centurile și pereții. Fiecare dintre aceștia trebuie construiți conform proiectului tehnic pentru a asigura o rezistență cât mai mare.
Pereții
Aceștia se ridică primii, de aceea trebuie să comandați materialele în avans pentru a fi siguri că vor ajunge la timp. Aici veți avea nevoie de 4-5 ajutoare pentru a ridica rapid pereții. Grosimea pereților de exterior ar trebui să fie de minim 25 cm și a celor de interior de minim 10 cm.
Stâlpii și centurile
După ce ați ridicat pereții, urmează să turnați stâlpii. Aici sunt deosebit de importante cofrajele care, dacă sunt realizate prost, vor duce la stâlpi strâmbi care vor trebui dărâmați și turnați din nou. Stâlpii sunt armați cu fier iar betonul este turnat cu pompa. Centurile se vor turna după ce se întăresc stâlpii și vor fi armate cu fier.
Șarpanta
După ce s-a întărit betonul stâlpilor și al centurilor, urmează să construiți șarpanta. Aceasta se realizează din lemn de construcții și de obicei este făcută de o echipă specializată. Ultimul pas al casei la roșu este astereala care se montează peste șarpantă.
Construcția la gri în regie proprie
Odată ce ați finalizat casa la roșu, mai sunt câțiva pași pentru a o duce la un nivel de finisaj la care o puteți lăsa nefinalizată fără să riscați probleme structurale.
Acoperișul
Înainte de orice, trebuie să vă asigurați că acoperișul casei va fi finalizat. Aceasta presupune montarea foliei anti-condens, a caroiajului, a învelitoarei și a tuturor accesoriilor (jgheaburi, coame, dolii sorturi etc.).
Tencuiala exterioară
Pentru a nu fi expusă intemperiilor, cărămida trebuie acoperită cu tencuială cât mai repede. Acest lucru este cu atât mai important dacă se va folosi BCA – acesta fiind un material mult mai vulnerabil.
Conservare
Odată ce casa a fost acoperită și tencuită, ea poate fi lăsată așa și finalizată treptat, odată cu posibilitățile beneficiarului.
Vă recomandăm să faceți minim acești pași dacă alegeți să construiți în regie proprie și nu dispuneți de fondurile necesare pentru a finaliza casa. Făcând mai puțin decât acești pași riscați să expuneți structura de rezistență intemperiilor care îi vor afecta durabilitatea pe termen lung.
Concluzii pentru construcția unei case în regie proprie
Există multe riscuri atunci când construiți in regie proprie. Principalul risc este legat de calitatea lucrării deoarece nimeni nu vă poate garanta că lucrarea realizată va rezista.
Totodată materialele folosite vor fi mai scumpe deoarece nu veți putea cumpără materiale direct de la producător.
Dacă totuși doriți să construiți casa prin această metodă ar fi bine să urmați pașii descriși mai sus.
Părerea dumneavoastră contează!
Ajutați-ne să îmbunătățim site-ul completând formularul de mai jos!
